ダラス不動産投資 購入プロセス
リサーチからクロージングまで
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ご希望ヒアリング
ダラス・フォートワースで不動産購入をお考えの方、お問い合わせフォームからご連絡ください。オンラインミーティングにてご希望の立地・広さ・ご予算・ライフスタイル等を伺い、対象となりそうなエリア、物件価格、ご購入プロセスについて説明します。
マイホーム、セカンドホーム、投資用物件ではおすすめエリア、物件タイプ、価格帯が異なります。また、中古と新築では対象エリア・価格帯や購入プロセスが異なります。詳細はご相談ください。
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ご予算と資金調達
金融機関、ノンバンク、モーゲージブローカーにお問い合わせ頂くと、年収、資産、クレジットスコア、頭金等に基づいて算出した、融資上限や貸出金利を教えてくれます。個人情報の拡散を防ぐため、事前に以下のサイトでご登録ください。https://optoutprescreen.com
日本ご在住の投資家のお客様は日本国内の金融機関や証券会社による不動産担保ローンをご検討ください。
米国にお住まいでなくても、SSN/ ITINをお持ちか、40%以上の頭金をご準備頂けるのであれば、現地で資金調達できる可能性があります。フォームからお問い合わせください。
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専属仲介契約
米国では「不動産会社」を選ぶのではなく「エージェント個人」に仲介を依頼することが一般的。不動産を買いたい方をサポートするバイヤーズエージェントと専属ご契約頂くことになります。テキサス州では売主と買主の両者のエージェントを兼ねることは出来ません。利益相反を避けるためです。エージェントは取引毎にいずれかを代理します。
売主が弊社に仲介手数料を支払う場合、ご購入されるお客様から弊社に対して仲介料をお支払い頂く必要はありません。
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ご内覧
不動産エージェントは業者用データベースであるMultiple Listing Serviceを用いて物件を探します。MLSからZillowやRedfin等の消費者向け不動産情報サイトに登録物件情報がフィードされます。エージェント同士の情報共有から一般公開まで時間差がある物件もあります。
内覧予約・同行はバイヤーズエージェントにお任せください。買主様より直接広告主に問い合わせたり、オープンハウスやセールスオフィスを単独訪問されると、その後バイヤーズエージェントが取引に関わることが出来なくなる可能性があります。
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買付・オファー
内覧してお気に召したら、オファーを作成、売主エージェントに提出します。対象物件と周辺物件の売買・賃貸取引履歴や売主の属性（一般個人、投資会社、転売業者、金融機関）等を考慮しつつ、買付価格・条件を決定して頂きます。
Proof of Fundsとして、Mortgage Pre-approval Letterもしくは銀行・証券残高証明の添付が必須となります。
複数のオファーが入った場合、売主が最も条件の良い買主を選びます。
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契約締結
オファーが受け入れられると、売主が売買契約書にサインして契約締結となります。買主は手付金とオプション費用をタイトル会社宛に速やかに支払います。5～7日程度のオプション期間中には買主からのみ売買契約を解除することができます。
オファー価格や引き渡し日等の条件について、売主から交渉やカウンターオファーされることがあります。
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契約締結後すぐにインスペ クターを雇い、物件の構造・機能を検査します。欠陥が見つかった場合、引き渡しまでに売主が修理するのか、売買価格で調整するのか、売主と交渉します。折り合いがつかなければ、オプション期間中に売買契約を解除可能。手付金は返却されます。
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融資の最終手続き
銀行・モーゲージ会社に買主様の収入・資産等を証明する最新の書類を提出します。並行してアプレイザーが物件価値を評価します。買主の支払い能力を再確認、担保不動産の価値を査定した上で、融資が最終承認されます。ホームオーナーズ保険へのご加入は必須です。
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タイトル会社のオフィスにてクロージング、鍵の受け渡しとなります。当地のクロージングは売主と買主は対面とはならず、別々に手続きを行います。遠隔地から電子署名によるクロージングも可能。物件引き渡しまでに、公共サービスの設定が必要です。
ダラス不動産投資
賃貸準備と入居者募集
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賃貸準備
ご購入された物件がそのまま貸せる状態とは限りません。設備の修理が必要な場合もあります し、簡単なリフォームすれば家賃を上げられるかもしれません。清掃や芝刈りも必要です。各専門業者をご紹介、速やかに入居者が決まるレベルになるよう整備します。
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入居者募集
MLSや消費者向けサイトで入居者募集の広告を掲載、年収やクレジットにより応募者をスクリーニング、契約条件を確認します。テキサス州リアルターのみが使用できる標準賃貸契約書を準備、両者の電子サインで契約完了。
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ご自身での管理をご希望のオーナー様には当地の物件管理ノウハウを共有します。特に新築住宅をご購入の方やこれまでご自宅としてお住まいになった物件を賃貸に出される方、まずは自主管理をお薦めします。
管理を業者にお任せになりたい方には管理専門会社を紹介します。
ダラス不動産投資
よくある質問
テキサス・ダラス
・雇用・人口増加：ビジネスフレンドリーで全米各地へのアクセスが良いテキサス州ダラス・フォートワースに移転する企業が増えています。
・住宅価格は抑えめ：米国内の多くの大都市よりも物件価格は低め。不動産譲渡税もかかりません。
・家主が有利：テキサス州で家賃の上昇幅や敷金の金額に上限がありません。強制退去を求める際のルールは他の多くの州ほど難しくありません。
・賃貸向きエリア：利便性が高い賃貸向けエリアでの家賃相場や競合物件を勘案しながら、ご購入価格帯をご検討頂きます。
・利回り：投資リターンやキャッシュフローを計算するために必要経費を概算します。市・学区によって固定資産税に結構な差があります。
・MLS：不動産業者用データベースであるMLSで物件をスクリーニングします。消費者サイトにまだ掲載されていないComing Soon物件も対象。
・利回り・キャッシュフロー：家賃相場と必要経費から現時点での想定利回りを試算します。
・キャピタルゲイン：物件価値が上がるかどうかはマーケット次第です。日本にお住まいの方はドル円レートも大きく影響します。
・分散投資：株や債権以外、また円建て商品以外の資産運用対象になります。
・節税：減価償却対象となる建物部分の割合が比較的大きくなっています。
・1031エクスチェンジ：現在米国で所有している築古投資用不動産を新しめのダラス不動産にお買い替え。
リターン・リスク
「このエリア・物件の価値は将来絶対上がります」「10％以上のリターンが見込めます」等という無責任なことはリアルターとして申し上げられません。近隣の物件売買価格や家賃相場等の過去のデータや固定資産税率、その他諸経費見込みの数字を提供することは可能です。考えられるリスクについても可能な限り詳しくご説明します。投資家様ご自身にて最終判断をお願いします。融資・管理を含むパッケージとして自社所有物件を投資家に販売する大手日系不動産投資会社と米系不動産仲介会社ではサービス内容やマーケティング手法が異なります。
資金調達方法
下記リンクにて、物件価格、頭金、お借入れ期間、利率をご入力頂き、毎月のお支払いの目安をご確認下さい。
米国金融機関からモーゲージ・住宅ローンを借りるには、一般的に米国での定期収入・資産・クレジットスコア等が必要です。自営業者、退職者、不動産投資家向けのローンもありますが、金利は高くなります。W-2の代わりに、銀行の入出金記録、銀行・証券口座にある資産、投資物件の収支等により融資の審査がなされます。
日本にお住まいの方は以下の不動産担保ローンで海外不動産購入が可能です。
もし頭金を40%以上ご準備頂けるのであれば、日本ご在住であっても現地金融機関から投資物件ご購入資金の融資を受けられる可能性があります。
投資用不動産を購入後、すぐにそのまま貸し出せるとは限りません。賃貸に出すまでに修理・整備をしたり、市やコミュニティの管理組合（HOA）への申請・承認が必要なケースもあります。このような立ち上げプロセスと並行して、入居者募集、賃貸契約書作成、鍵の引き渡しまで弊社にて承ります。弊社は入居後の管理サービスを提供しておりませんので、物件管理専門の会社を紹介します。ご自身で物件を管理されたい方にはノウハウを共有します。
家賃の滞納
入居者募集の際、年収、クレジット、家賃滞納・強制退去・破産歴の有無により応募者をスクリーニングします。ただし、人種、性別、家族構成等による差別は禁じられているため注意が必要です（日本人のみを対象に入居者募集はできません）。入居者の支払い能力に懸念がある場合、セキュリティデポジットや遅延料を多めに設定したり、数か月分の家賃前払いを要求することは可能です。