ダラス不動産 購入プロセス
リサーチからクロージングまで
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ご希望ヒアリング
ダラス・フォートワースで不動産購入をお考えの方、お問い合わせフォームからご連絡ください。オンラインミーティングにてご希望の立地・広さ・ご予算・ライフスタイル等を伺い、対象となりそうなエリア、物件価格、ご購入プロセスについて説明します。
マイホーム、セカンドホーム、投資用物件ではおすすめエリア、物件タイプ、価格帯が異なります。また、中古と新築では対象エリア・価格帯や購入プロセスが異なります。詳細はご相談ください。
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ご予算と資金調達
金融機関、ノンバンク、モーゲージブローカーにお問い合わせ頂くと、年収、資産、クレジットスコア、頭金等に基づいて算出した、融資上限や貸出金利を教えてくれます。個人情報の拡散を防ぐため、事前に以下のサイトでご登録ください。https://optoutprescreen.com
日本ご在住の投資家のお客様は日本国内の金融機関や証券会社による不動産担保ローンをご検討ください。
米国にお住まいでなくても、SSN/ ITINをお持ちか、40%以上の頭金をご準備頂けるのであれば、現地で資金調達できる可能性があります。フォームからお問い合わせください。
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専属仲介契約
米国では「不動産会社」を選ぶのではなく「エージェント個人」に仲介を依頼することが一般的。不動産を買いたい方をサポートするバイヤーズエージェントと専属ご契約頂くことになります。テキサス州では売主と買主の両者のエージェントを兼ねることは出来ません。利益相反を避けるためです。エージェントは取引毎にいずれかを代理します。
売主が弊社に仲介手数料を支払う場合、ご購入されるお客様から弊社に対して仲介料をお支払い頂く必要はありません。
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ご内覧
不動産エージェントは業者用データベースであるMultiple Listing Serviceを用いて物件を探します。MLSからZillowやRedfin等の消費者向け不動産情報サイトに登録物件情報がフィードされます。エージェント同士の情報共有から一般公開まで時間差がある物件もあります。
内覧予約・同行はバイヤーズエージェントにお任せください。買主様より直接広告主に問い合わせたり、オープンハウスやセールスオフィスを単独訪問されると、その後バイヤーズエージェントが取引に関わることが出来なくなる可能性があります。
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買付・オファー
内覧してお気に召したら、オファーを作成、売主エージェントに提出します。対象物件と周辺物件の売買・賃貸取引履歴や売主の属性（一般個人、投資会社、転売業者、金融機関）等を考慮しつつ、買付価格・条件を決定して頂きます。
Proof of Fundsとして、Mortgage Pre-approval Letterもしくは銀行・証券残高証明の添付が必須となります。
複数のオファーが入った場合、売主が最も条件の良い買主を選びます。
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契約締結
オファーが受け入れられると、売主が売買契約書にサインして契約締結となります。買主は手付金とオプション費用をタイトル会社宛に速やかに支払います。5～7日程度のオプション期間中には買主からのみ売買契約を解除することができます。
オファー価格や引き渡し日等の条件について、売主から交渉やカウンターオファーされることがあります。
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契約締結後すぐにインスペ クターを雇い、物件の構造・機能を検査します。欠陥が見つかった場合、引き渡しまでに売主が修理するのか、売買価格で調整するのか、売主と交渉します。折り合いがつかなければ、オプション期間中に売買契約を解除可能。手付金は返却されます。
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融資の最終手続き
銀行・モーゲージ会社に買主様の収入・資産等を証明する最新の書類を提出します。並行してアプレイザーが物件価値を評価します。買主の支払い能力を再確認、担保不動産の価値を査定した上で、融資が最終承認されます。ホームオーナーズ保険へのご加入は必須です。
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タイトル会社のオフィスにてクロージング、鍵の受け渡しとなります。当地のクロージングは売主と買主は対面とはならず、別々に手続きを行います。遠隔地から電子署名によるクロージングも可能。物件引き渡しまでに、公共サービスの設定が必要です。
ダラス不動産購入
よくあるご質問
住宅需要増加の背景
多くの企業が他州からビジネスフレンドリーなテキサス州ダラス・フォートワース（DFW）周辺に移転しています。雇用・人口増加に伴い、住宅需要が急増、あちこちでインフラの整備、ハイウェイの拡張工事が行われています。更に遠くに次々と新築コミュニティが造られ、Whole Foods, H-E-B, Costco等が新規店舗を計画・建設中。土地が広く、規制が比較的少ないDFWでは米国内の多くの大都市よりも不動産価格は抑えめ。テキサス州では所得税も不動産譲渡税もかかりません。
米国の大多数の不動産仲介業者はMultiple Listing Serviceで対象地域の物件情報を共有しています。日本のレインズ（Real Estate Information Network System）と同様の不動産業者向けデータベースです。MLS会員であれば、どちらの不動産会社・エージェントでも取扱い物件は同じ。MLS物件情報はZillow, Redfin等に自動フィードされます。一方、物件情報を一般非公開としたい売主様はPrivate Listing/ Pocket Listingという選択肢もありますが、対象購入者が限定されるため、弊社では薦めておりません。日本では広く行われてる「囲い込み・両手取引」についての記事はこちら。
お客様のテイストに合わせて、新築ビルダー・コミュニティを紹介します（引き渡し数によるビルダーランキングこちら。日系企業がシェア拡大中）。中古物件購入とは交渉の仕方、契約内容、クロージングまでのプロセスが異なります。土地から選ぶ場合、完成までに半年から一年程度かかります。建売新築住宅（Quick Move-in）はビルダー・デザイナーが外観や内装を決めるので、カスタマイズ出来ないものの、ご購入・ご入居までの期間を短縮出来ます。
セールスオフィス・モデルハウスを訪れる際には、ご自身が雇ったバイヤーズエージェント・代理人に同行・交渉をお任せになると安心です。初訪問で契約させようとするセールス担当（ビルダー社員）もいます。ビルダー子会社であるモーゲージ会社から融資を受ける際には、物件を高値掴みしないよう・借り過ぎないようにお気をつけください。
最初のご訪問時にビルダーのシステムにお客様のお名前や（仲介契約していない、ネットで問い合わせたら現れただけの）リアルターが登録されると、後日エージェントを加えたり、変えたり出来なくなりますのでご注意ください。専属の代理人がいないと🦆と思われてしまう可能性があります。
当地の不動産売買取引においては売主が雇ったリスティングエージェントと買主が雇ったバイヤーズエージェントがやりとりをすることが一般的です。リスティングエージェントを雇わないFor Sale By Ownerやバイヤーズエージェントを雇わないUnrepresented Buyerはかなり少数です。取引成立の可能性が低く、後日問題が発生するリスクも高いことから、Unrepresented Buyerとは取引しないリスティングエージェントも存在します。リスティングエージェントに直接内覧予約をしても断られることがあります。
一般消費者向けの不動産情報サイトから問い合わせ・内覧予約をすると、売主とは関係のない第三者のエージェントが回答することがあります。バイヤーズエージェントを雇っていない買主と繋がるために、不動産サイト運営会社から顧客情報を購入したエージェントです。お客様への返事が遅かったり、なかったりして、内覧できなかった、等とうこともあるようです。
バイヤーズエージェントが同行せずにオープンハウスを訪れる際にも注意が必要です。オープンハウスで内覧者を出迎えるのは売主のエージェントなので、購入者が現地でうっかり話した内容により、後日交渉で不利になる可能性があります。また、売主エージェント以外のエージェントがオープンハウスで接客することがあります。テキサス州では買主と売主の両者を代理出来ないため（両手仲介禁止）、売主エージェントは買主エージェントになれません。オープンハウスで接客した別のエージェントならバイヤーズエージェントになることが可能です。
どちらのエージェントでもアクセス可能な不動産物件数は基本的に同じです。あちこちの不動産会社・エージェントにご依頼になっても、優先的に良い物件を紹介してもらえることはありません。バイヤーズエージェント・テナントエージェントとして専属仲介契約を締結した「クライアント・顧客」が第一優先されます。エージェント（代理人）契約がない「カスタマー・一般客」に対してはFiduciary Duty（受託者責任）はありません。また、お客様との間で書面での契約がないと、物件の内覧予約ができないルールになっています。
同じお客様のために複数エージェントから問い合わせや内覧リクエストが入ると売主・貸主エージェントはどちらを優先すべきか困ることになり、契約に至る確率が下がります。お客様ご自身の信頼を失うことにも繋がります。
対象エリアの不動産事情をよく知るエージェントを一人お選びください。不動産投資をお考えなら、投資物件を複数所有・管理しているエージェントが望ましいです。物件購入には数か月かかることもありますし、不動産は人生で一番高額なお買い物かもしれません。エージェントをお決めになる前に十分ご検討下さい。
2024年8月、全米リアルター協会、当地不動産協会の指示により、内覧前に買主のご署名を頂くことが必須となりました（Consumer Guide to Written Buyer Agreements）。該当取引仲介における不動産会社・エージェントの役割と仲介手数料について、最初にお客様にご説明、契約書にご署名頂きます。ちなみに、テキサス州では一人のエージェントが売主と買主の双方を代理することは禁じられています（両手仲介禁止）。仲介手数料にルールは存在せず、取引毎に交渉可能です。
仲介手数料
従来、売主が（自身が雇った）リスティングエージェントと（買主が雇った）バイヤーズエージェント双方の不動産仲介会社に対して仲介手数料を支払うことが一般的でした。「米国不動産購入には仲介料がかからない」と宣伝する不動産会社がありますが、この表現は正確ではありません。売主が仲介料を全額負担することにより、買主負担はゼロになるということです。
近年、過去の売主が全米リアルター協会や不動産仲介業者を相手にあちこちで集団訴訟を起こした結果、バイヤーズエージェントの費用は売主ではなく買主が負担する取引が増えるのではないかと予想されましたが、その後大きな変化はなく、また当地では買い手市場が続くため、売主が仲介料を全額負担する物件が大多数です。
もし、売主がバイヤーズエージェントに対して仲介料を支払わない、もしくは一部しか負担せず、買主がバイヤーズエージェント契約にて合意した金額に満たない場合には、買主にて不足分をにお支払い頂くことになります。
購入・管理・維持費用
住宅ご購入時にかかる主な費用（クロージングコスト）は物件価格の2-5%程度です。バイヤーズエージェントをお使いになる場合には仲介手数料がかかります。ただし上記のとおり、バイヤーズエージェントの仲介料を売主が負担する物件がほとんどです。
テキサス州では物件売買に税金がかかりません。多くの州ではTransfer Taxがかかります。
https://www.propertyshark.com/info/real-estate-transfer-taxes-by-state/
ご購入後に定期的にかかる費用はローン返済、固定資産税、コミュニティ管理費、オーナーズ保険、芝刈り、害虫駆除等です。
テキサス州では所得税がありませんが、固定資産税が高めです。ISD（学校区）に支払う部分が最も大きくなっています。加えて、多くの新興住宅地は、MUD (Municipal Utility District)、もしくは PID (Public Improvement District) エリア内にあり、インフラ整備・維持のための費用がかかります。
住宅ローン（モーゲージ）
下記リンクにて、物件価格、頭金、お借入れ期間、利率をご入力頂き、毎月のお支払いの目安をご確認下さい。
米国金融機関からモーゲージ・住宅ローンを借りるには、一般的に米国での定期収入・資産・クレジットスコア等が必要です。自営業者、退職者、不動産投資家向けのローンもありますが、金利は高くなります。W-2の代わりに、銀行の入出金記録、銀行・証券口座にある資産、投資物件の収支等により融資の審査がなされます。
自宅の所有を推進するための様々なプログラムがあります。初めて家を買う人（First Time Home Buyer: FTHB）向けに頭金やクロージングコストを補助する金融会社、自治体も多く存在します。過去三年間不動産を所有していなければ、FTHBとして物件購入が可能です。
日本にお住まいの方は以下の不動産担保ローンで海外不動産購入が可能です。
もし頭金を40%以上ご準備頂けるのであれば、日本ご在住であっても現地金融機関から投資物件ご購入資金の融資が可能かもしれません。