ダラス不動産よくある質問

物件購入・賃貸のポイント

土地勘がありません。

ダラス郊外ではプレイノやフリスコが人気がありますが、周辺エリアよりも物件価格は高めです。比較的新しく価格抑えめの物件が多いマッキニーやアレンも人気があります。市毎に特徴をまとめることは難しく、街の様子は年々変化しますので、お客様のご希望と優先順位に合わせて、おすすめエリアや物件を提案します。学校区の評価が高いエリアは他にも多数存在しますので、ご相談ください。

北米トヨタを含む、多くの企業が他州からテキサス州ダラス・フォートワース周辺に移転し、雇用が増え続けています。人口増加に伴い、住宅需要が急増、あちこちでハイウェイの拡張工事が行われています。更に遠くに次々と新築コミュニティが造られ、Whole Foods, H-E-B, Costco等の大型店が進出予定です。

インターネットやオープンハウスで家を探してます。

一般消費者向けの不動産情報サイトから問い合わせ・内覧予約をすると、売主とは関係のない第三者のエージェントが回答することがあります。バイヤーズエージェントを雇っていない一般消費者と繋がるために、不動産サイト運営会社から顧客情報を購入したエージェントです。

バイヤーズエージェントが同行せずにオープンハウスを訪れる際にも注意が必要です。オープンハウスで内覧者を出迎えるのは売主サイドのエージェントです。購入者が現地でうっかり話した内容により、後日交渉で不利になる可能性があります。また、売主エージェントでなく、同じ会社もしくは知り合いのエージェントがオープンハウスを開催することがあります。テキサス州では買主と売主の両者を代理出来ないため（両手取引禁止）、売主エージェントは買主エージェントになれません。オープンハウスで接客した別のエージェントならバイヤーズエージェントになることが可能です。

複数のエージェントに依頼したら、希望の物件を紹介してもらえますか。

どちらのエージェントでもアクセス可能な不動産物件数は基本的に同じです。あちこちの不動産会社・エージェントにご依頼になっても、優先的に良い物件を紹介してもらえることはありません。バイヤーズエージェント・テナントエージェントとして専属仲介契約を締結した「クライアント」が第一優先されます。エージェント（代理人）契約がない「カスタマー」に対してはFiduciary Duty（受託者責任）はありません。また、同じお客様のために複数エージェントから問い合わせや内覧予約が入ると売主・貸主エージェントはどちらを優先すべきか困ることになり、契約に至る確率が下がります。お客様ご自身の信頼を失うことにも繋がります。

エージェントをどう選んだら良いですか？

対象エリアをカバーする不動産エージェントにいろいろ質問してみてください。納得出来る回答が得られなかったり、コミュニケーションのスピード感が合わない場合、別のエージェントをお探しになった方が賢明かと考えます。良い点ばかりを強調する営業トークが上手なエージェントではなく、良い点も悪い点も客観的に教えてくれるエージェントを選びましょう。不動産投資をお考えなら、投資物件を複数所有・管理しているエージェントが望ましいです。不動産ご購入やご売却には数か月かかることもあります。エージェントをお決めになる前に十分ご検討下さい。不動産は人生で一番高額なお買い物かもしれません。

どうして仲介契約が必要なのですか？

2024年8月、全米リアルター協会、当地不動産協会の指示により、内覧予約以前に買主のご署名を頂くことが必須となりました。該当取引仲介における不動産会社・エージェントの役割と仲介手数料について、最初にお客様にご説明、契約書にご署名頂きます。ちなみに、テキサス州では一人のエージェントが売主と買主の双方を代理することは出来ません（両手禁止）。仲介料金に関するルールはありません。

Multiple Listing Serviceとは？

米国の大多数の不動産仲介業者はMLSで対象地域の物件情報を共有しています。日本のレインズ（Real Estate Information Network System）と同様の不動産業者向けデータベースです。MLS会員であれば、どちらの不動産会社・エージェントでも取扱い物件は同じ。MLS物件情報はZillow, Redfin等に自動フィードされます。一方、物件情報を一般非公開としたい売主様はPrivate Listing/ Pocket Listingという選択肢もありますが、対象購入者が限定されるため、弊社では薦めておりません。日本では広く行われてる「囲い込み・両手取引」についての記事はこちら。

新築物件に興味があります。

お客様のテイストに合わせて、新築コミュニティを複数紹介します。中古物件購入とは交渉の仕方、契約内容、クロージングまでのプロセスがかなり異なります。完成までに一年程度かかることもあります。建売新築住宅（Quick Move-in）はビルダー・デザイナーが外観や内装を決めるので、カスタマイズ出来ないものの、ご購入・ご入居までの期間を短縮出来ます。

セールスオフィス・モデルハウスを訪れる際には、ご自身が雇ったバイヤーズエージェント・代理人に同行・交渉を依頼しましょう。最初のご訪問時にビルダーのシステムにお客様のお名前や（仲介契約していない）エージェントが登録されると、後日エージェントを加えたり、変えたり出来なくなります。また、代理人がいないと🦆と思われてしまう可能性があります。

住宅ローンを利用したいのですが。

下記リンクにて、物件価格、頭金、お借入れ期間、利率をご入力頂き、毎月のお支払いの目安をご確認下さい。

Mortgage Calculator

米国金融機関からモーゲージ・住宅ローンを借りるには、一般的に米国での定期収入・資産・クレジットスコア等が必要です。自営業者、不動産投資家向けのローンもありますが、金利は高くなります。

自宅の所有を推進するための様々なプログラムがあります。初めて家を買う人（First Time Home Buyer: FTHB）向けに頭金やクロージングコストを補助する金融会社、自治体も多く存在します。過去三年間不動産を所有していなければ、FTHBとして物件購入が可能です。

主要金融機関以外からのお借入をご検討されたい方もサポートします。

Morty (Online Mortgage Broker)

日本の金融機関による不動産担保ローンで海外不動産購入が可能です。

もし頭金を40%以上ご準備頂けるのであれば、日本ご在住であっても現地金融機関から投資物件ご購入資金の融資が可能かもしれません。

購入時とその後の管理・維持にかかる費用は？

住宅ご購入時にかかる主な費用（クロージングコスト）は物件価格の2-5%程度です。バイヤーズエージェントをお使いになる場合には仲介手数料がかかります。

テキサス州では物件売買に税金がかかりません。多くの州ではTransfer Taxがかかります。

https://www.propertyshark.com/info/real-estate-transfer-taxes-by-state/

ご購入後に定期的にかかる費用はローン返済、固定資産税、コミュニティ管理費、オーナーズ保険、芝刈り、害虫駆除等です。

テキサス州では所得税がありませんが、固定資産税が高めです。ISD（学校区）に支払う部分が最も大きくなっています。加えて、多くの新興住宅地は、MUD (Municipal Utility District)、もしくは PID (Public Improvement District) エリア内にあり、インフラ整備・維持のための費用がかかります。

購入時の仲介手数料は？

仲介手数料にルールはなく、取引毎に交渉可能です。買主を代理する不動産会社（バイヤーズエージェント）は取引成立後に売主（または売主代理不動産会社・リスティングエージェント）から仲介手数料を受け取ります。買主が最初に合意した金額に満たない場合、不足分をにお支払い頂くことになります。

従来、物件の売主がリスティングエージェントとバイヤーズエージェント両方の不動産会社に仲介手数料を支払う仕組みでした。しかし、過去の売主多数が全米リアルター協会や不動産仲介業者を相手にあちこちで集団訴訟を起こした結果、買主自身がバイヤーズエージェントの費用を負担する取引が増えるのではないかと予想されましたが、今までのところ大きな変化はないようです。

仲介料の仕組みについて、詳しくはお問い合わせください。

テキサス不動産投資のメリットは？

テキサス州ダラス・フォートワースエリアでは近年雇用・人口急増中。米国内の多くの大都市よりも不動産価格は抑えめで、譲渡税もかかりません。土地の割合が低く、損金扱いとなる減価償却費用を多く計上できることも大きなメリット。加えて、家主に有利なルールが多くなっています。家賃の上昇幅やセキュリティデポジットの金額に上限がなく、強制退去を求める際のルールは他の多くの州ほど難しくありません。

投資物件の管理をお願いできますか？

投資用不動産を購入後、すぐにそのまま貸し出せるとは限りません。賃貸に出すまでに修理・整備をしたり、市やコミュニティの管理組合（HOA）への申請・承認が必要なケースもあります。このような立ち上げプロセスと並行して、入居者募集、賃貸契約書作成、鍵の引き渡しまで弊社にて承ります。弊社は入居後の管理サービスを提供しておりませんので、物件管理専門の会社を紹介します。ご自身で物件を管理されたい方にはノウハウを共有します。

家を貸し出した後、家賃滞納が心配です。

入居者選びが大切です。テナント募集の際、年収、クレジット、強制退去・破産歴の有無、過去の賃貸履歴等により応募者をスクリーニングします。ただし、人種、性別、家族構成等による差別は禁じられているため要注意（日本人のみを対象に入居者募集はできません）。入居者の支払い能力に懸念がある場合、セキュリティデポジットや遅延料を多めに設定したり、数か月分の家賃前払いを要求することも可能です。

賃貸物件を紹介してもらえますか？

日本や他州からテキサス州ダラス周辺へのお引越しが決まった方のお住まい探し、入居者審査対応を日本語でサポートします。対象エリア、住宅の形態（戸建・タウンハウス・アパートメント）、ご予算等をお知らせ下さい。遠隔地からのバーチャルご内覧・お申込・ご契約も可能。渡米したばかりでクレジットがない方、中途解約条項が必要な駐在員のご依頼も承ります。公共サービスやテナント保険のお申込も手伝います。