ダラス不動産 よくある質問
賃貸・売買・投資
ダラス不動産賃貸 Q&A
日本や他州からテキサス州ダラス周辺へのお引越しが決まった方のお住まい探し、入居者審査対応を日本語でサポートします。対象エリア、住宅の形態（戸建・タウンハウス・アパートメント）、ご予算等をお知らせ下さい。遠隔地からのバーチャルご内覧・お申込・ご契約も可能。渡米したばかりでクレジットがない方、中途解約条項が必要な駐在員のご依頼も承ります。公共サービスやテナント保険のお申込も手伝います。
現地の賃貸事情をよく知るエージェントに仲介をご依頼になると、エリア選び・物件探しから、契約交渉・締結、ご入居までの時間・日数を大幅に削減できます。テナントエージェントはお客様のご希望と優先順位を考慮して物件をスクリーニングします。また、諸事情により、勧められない物件を対象から外します。入居者審査基準を確認して、クレジットや年収が不足する場合の対処方法を提案します。また、借主に変わって契約内容変更・追加・削除のリクエストや交渉を行います。
仲介手数料は誰が負担？
当地の不動産売買・賃貸取引における仲介手数料のルールは存在しません。物件ご紹介・ご内覧前に弊社のテナントエージェントとしてのサービス内容・料金をご説明、専属仲介契約頂きます。当地ではアパートメントでも戸建・タウンハウスでもテナントエージェントに対して仲介料を支払う家主と支払わない家主がいます。家主が支払わない場合には借主となるクライアント様から弊社に仲介料をお支払い頂くことになります。
仲介料なし物件とは？
テナントエージェントに対して家主が仲介手数料を支払う場合、弊社はお住まいをお探しのクライアント様に仲介料を請求しません。このような物件では、弊社が「最初に」家主・エージェントにコンタクトする必要があります。クライアント様ご自身で、もしくは他社エージェントから家主・エージェントにコンタクトされますと「弊社による紹介」という扱いにならず、弊社が仲介料を受け取ることができなくなり、クライアント様に仲介料が発生しますので、お気をつけください。
また、このような物件に限定した賃貸物件探しは承っておりません。対象となる物件が限定されるからです。家主が仲介料を誰が負担するかどうかによらず、クライアント様にとって最良と思われるお住まいを探して紹介します。弊社は家主もしくは借主のいずれかより仲介料をお支払い頂きます。
家賃や条件交渉は可能？
個人家主が所有する戸建やタウンハウスであれば、状況によって若干交渉できる可能性はあります。まずはアプリケーションや必要書類をご提出頂き、審査基準を満たすことを証明しつつ、契約の意思があることを示すことが重要です。お申し込みになる前から、家主に不利な条件を提示すると、契約に至らないリスクが高まります。たとえお申し込みになった後でも「訊くだけタダ」「ダメ元で値切ってみよう」とチェレンジしたら、相手にされない・交渉打ち切りとなるかもしれません。一方、アパートメント（集合住宅）の家賃や契約書には基本的に交渉の余地はありません。
特定の物件のみ内覧したい。
ご自身でネットで見つけた特定の物件のみをご覧になりたいお客様向けに、有料でご内覧アレンジ・アテンドサービスを提供します。代理で物件を内覧、写真・ビデオ撮影することも可能です。他物件の紹介や取引に関するアドバイスは行いません。詳細と料金はお問い合わせください。
ダラス不動産購入 Q&A
DFWでの人口増加の背景
多くの企業が他州からビジネスフレンドリーなテキサス州ダラス・フォートワース周辺に移転し、雇用が増え続けています。人口増加に伴い、住宅需要が急増、あちこちでインフラの整備、ハイウェイの拡張工事が行われています。更に遠くに次々と新築コミュニティが造られ、Whole Foods, H-E-B, Costco等の大型店が複数店舗を建設中。DFWでは米国内の多くの大都市よりも不動産価格は抑えめです。テキサス州では不動産譲渡税もかかりません。
米国の大多数の不動産仲介業者はMLSで対象地域の物件情報を共有しています。日本のレインズ（Real Estate Information Network System）と同様の不動産業者向けデータベースです。MLS会員であれば、どちらの不動産会社・エージェントでも取扱い物件は同じ。MLS物件情報はZillow, Redfin等に自動フィードされます。一方、物件情報を一般非公開としたい売主様はPrivate Listing/ Pocket Listingという選択肢もありますが、対象購入者が限定されるため、弊社では薦めておりません。日本では広く行われてる「囲い込み・両手取引」についての記事はこちら。
お客様のテイストに合わせて、新築コミュニティを紹介します。中古物件購入とは交渉の仕方、契約内容、クロージングまでのプロセスが異なります。土地から選ぶ場合、完成までに一年程度かかることもあります。建売新築住宅（Quick Move-in）はビルダー・デザイナーが外観や内装を決めるので、カスタマイズ出来ないものの、ご購入・ご入居までの期間を短縮出来ます。
セールスオフィス・モデルハウスを訪れる際には、ご自身が雇ったバイヤーズエージェント・代理人に同行・交渉を依頼しましょう。最初のご訪問時にビルダーのシステムにお客様のお名前や（仲介契約していない、ネットで問い合わせたら現れただけの）リアルターが登録されると、後日エージェントを加えたり、変えたり出来なくなります。また、代理人がいないと🦆と思われてしまう可能性があります。
当地の不動産売買取引においては売主が雇ったリスティングエージェントと買主が雇ったバイヤーズエージェントがやりとりをすることが一般的です。リスティングエージェントを雇わないFor Sale By Ownerやバイヤーズエージェントを雇わないUnrepresented Buyerはかなり少数です。取引成立の可能性が低く、後日問題が発生するリスクも高いことから、Unrepresented Buyerとは取引しないリスティングエージェントも存在します。リスティングエージェントに直接内覧予約をしても断られます。
一般消費者向けの不動産情報サイトから問い合わせ・内覧予約をすると、売主とは関係のない第三者のエージェントが回答することがあります。バイヤーズエージェントを雇っていない買主と繋がるために、不動産サイト運営会社から顧客情報を購入したエージェントです。お客様への返事が遅かったり、なかったりして、内覧できなかった、等とうこともあるようです。
バイヤーズエージェントが同行せずにオープンハウスを訪れる際にも注意が必要。オープンハウスで内覧者を出迎えるのは売主のエージェントです。購入者が現地でうっかり話した内容により、後日交渉で不利になる可能性があります。また、売主エージェント以外のエージェントがオープンハウスで接客することがあります。テキサス州では買主と売主の両者を代理出来ないため（両手仲介禁止）、売主エージェントは買主エージェントになれません。オープンハウスで接客した別のエージェントならバイヤーズエージェントになることが可能です。
どちらのエージェントでもアクセス可能な不動産物件数は基本的に同じです。あちこちの不動産会社・エージェントにご依頼になっても、優先的に良い物件を紹介してもらえることはありません。バイヤーズエージェント・テナントエージェントとして専属仲介契約を締結した「クライアント・顧客」が第一優先されます。エージェント（代理人）契約がない「カスタマー・一般客」に対してはFiduciary Duty（受託者責任）はありません。また、お客様との間で書面での契約がないと、物件の内覧予約ができないルールになっています。
同じお客様のために複数エージェントから問い合わせや内覧リクエストが入ると売主・貸主エージェントはどちらを優先すべきか困ることになり、契約に至る確率が下がります。お客様ご自身の信頼を失うことにも繋がります。
対象エリアの不動産事情をよく知るエージェントを一人お選びください。不動産投資をお考えなら、投資物件を複数所有・管理しているエージェントが望ましいです。物件購入には数か月かかることもありますし、不動産は人生で一番高額なお買い物かもしれません。エージェントをお決めになる前に十分ご検討下さい。
2024年8月、全米リアルター協会、当地不動産協会の指示により、内覧前に買主のご署名を頂くことが必須となりました（Consumer Guide to Written Buyer Agreements）。該当取引仲介における不動産会社・エージェントの役割と仲介手数料について、最初にお客様にご説明、契約書にご署名頂きます。ちなみに、テキサス州では一人のエージェントが売主と買主の双方を代理することは禁じられています（両手仲介禁止）。仲介手数料にルールは存在せず、取引毎に交渉可能です。
購入時の仲介手数料負担
従来、売主が（自身が雇った）リスティングエージェントと（買主が雇った）バイヤーズエージェント双方の不動産仲介会社に対して仲介手数料を支払うことが一般的でした。「米国不動産購入には仲介料がかからない」と宣伝する不動産会社も結構ありました。厳密に言うと、この表現は正確ではなく、売主が仲介料を全額負担することにより、買主負担はゼロということです。
近年、過去の売主が全米リアルター協会や不動産仲介業者を相手にあちこちで集団訴訟を起こした結果、バイヤーズエージェントの費用は売主ではなく買主が負担する取引が増えるのではないかと予想されましたが、その後大きな変化はなく、売主が仲介料を全額負担する物件が大多数です。
もし、売主がバイヤーズエージェントに対して仲介料を支払わない、もしくは一部しか負担せず、買主がバイヤーズエージェント契約にて合意した金額に満たない場合には、買主にて不足分をにお支払い頂くことになります。
購入・管理・維持にかかる費用
住宅ご購入時にかかる主な費用（クロージングコスト）は物件価格の2-5%程度です。バイヤーズエージェントをお使いになる場合には仲介手数料がかかります。
テキサス州では物件売買に税金がかかりません。多くの州ではTransfer Taxがかかります。
https://www.propertyshark.com/info/real-estate-transfer-taxes-by-state/
ご購入後に定期的にかかる費用はローン返済、固定資産税、コミュニティ管理費、オーナーズ保険、芝刈り、害虫駆除等です。
テキサス州では所得税がありませんが、固定資産税が高めです。ISD（学校区）に支払う部分が最も大きくなっています。加えて、多くの新興住宅地は、MUD (Municipal Utility District)、もしくは PID (Public Improvement District) エリア内にあり、インフラ整備・維持のための費用がかかります。
住宅ローン（モーゲージ）
下記リンクにて、物件価格、頭金、お借入れ期間、利率をご入力頂き、毎月のお支払いの目安をご確認下さい。
米国金融機関からモーゲージ・住宅ローンを借りるには、一般的に米国での定期収入・資産・クレジットスコア等が必要です。自営業者、不動産投資家向けのローンもありますが、金利は高くなります。
自宅の所有を推進するための様々なプログラムがあります。初めて家を買う人（First Time Home Buyer: FTHB）向けに頭金やクロージングコストを補助する金融会社、自治体も多く存在します。過去三年間不動産を所有していなければ、FTHBとして物件購入が可能です。
主要金融機関以外からのお借入をご検討されたい方もサポートします。
Morty (Online Mortgage Broker)
日本にお住まいの方は以下の不動産担保ローンで海外不動産購入が可能です。
もし頭金を40%以上ご準備頂けるのであれば、日本ご在住であっても現地金融機関から投資物件ご購入資金の融資が可能かもしれません。
ダラス不動産投資 Q&A
テキサス・ダラス
ダラス・フォートワースエリアでは近年雇用・人口急増中。米国内の多くの大都市よりも不動産価格は抑えめで、譲渡税もかかりません。土地の割合が低く、損金扱いとなる減価償却費用を多く計上できることも大きなメリット。加えて、テキサス州では家主に有利なルールが多くなっています。家賃の上昇幅やセキュリティデポジットの金額に上限がなく、強制退去を求める際のルールは他の多くの州ほど難しくありません。
投資用不動産を購入後、すぐにそのまま貸し出せるとは限りません。賃貸に出すまでに修理・整備をしたり、市やコミュニティの管理組合（HOA）への申請・承認が必要なケースもあります。このような立ち上げプロセスと並行して、入居者募集、賃貸契約書作成、鍵の引き渡しまで弊社にて承ります。弊社は入居後の管理サービスを提供しておりませんので、物件管理専門の会社を紹介します。ご自身で物件を管理されたい方にはノウハウを共有します。
投資リターン
「このエリア・物件の価値は将来絶対上がります」「10％以上のリターンが見込めます」等という無責任なことはリアルターとして申し上げられません。近隣の物件売買価格や家賃相場等の過去のデータや固定資産税率、その他諸経費見込みの数字を提供することは可能です。考えられるリスクについても可能な限り詳しくご説明します。投資家様ご自身にて最終判断をお願いします。融資・管理を含むパッケージとして自社所有物件を投資家に販売する大手日系不動産投資会社と米系不動産仲介会社ではサービス内容やマーケティング手法が異なります。
家賃滞納が心配
入居者選びが大切です。テナント募集の際、年収、クレジット、強制退去・破産歴の有無、過去の賃貸履歴等により応募者をスクリーニングします。ただし、人種、性別、家族構成等による差別は禁じられているため要注意（日本人のみを対象に入居者募集はできません）。入居者の支払い能力に懸念がある場合、セキュリティデポジットや遅延料を多めに設定したり、数か月分の家賃前払いを要求することは可能です。